转眼间,2015年已经过去。在这一年里,我们为超十万元的项目惊叹过,为不断攀高的低价迷茫过,为政策松绑欢喜过,为何时买房纠结过,同样也为房价上涨而心疼过。马上迎来2016年,房地产市场又将迎来怎样的光景呢?


  业内分析认为,2016年楼市在去库存基调下,政策面将趋向宽松;化解产能、拉动需求的刺激政策出台将是大概率事件,而房价也可能再出现普涨局面。


  2015年北京房价上涨了10%  去库存仍是重中之重


  作为一名房地产从业人员,陈晓(化名)切身体验了各个城市之间楼市的冷暖不一。作为一家总部在北京的全国性房企,陈晓从2013年开始就被外派到湖北的三线城市负责项目的开发。虽然陈晓对自己公司开发的项目非常自信,但由于当地库存积压严重,陈晓负责的项目销售一直不好。每天业务员都要给客户打电话,但得到的回应多数都是对方立马挂掉,甚至有时还会遭到责骂。


  即便当地已经出台了购房补贴,但卖出去的房仍旧不多,一年下来只完成了原计划的75%,这在当地已经算是很优秀了。陈晓所描述的情形是他所在的三四线小城的普遍现象,也是今年房地产市场疲软的一个缩影。


  但当陈晓回到北京的家里,却发现这里的情况与三线城市完全不同。就连他自己十年前以两千多元买的房子,如今也已经升值到了35000/平方米左右。


  北京的房子似乎根本不担心买家。陈晓告诉北京青年报记者,他并没有将自己的这套房子挂牌,只是因为常年在外地,没有按时交暖气费,中介就以为他不住了,并打听到了他的信息,每天至少两三个电话,都是问他是否卖房的,并且都号称已经有客户要买。


  数据也证实了北京这样的一线城市,交易是多么的火爆。根据伟业我爱我家市场研究院统计,2015(截至1226),北京全市住宅新房网签量(不含保障房)102581套,比2014年同期大幅上涨36.7%。价格方面,2015(截至1226),北京全市新建商品住宅(不含保障房)成交均价为27162/平米,比2014年同期上涨9.9%


  业内人士表示,虽然北京楼市在2015年就开始了量价齐升,但随着2016年的到来,在去库存的要求下,更多楼市刺激政策有望出台,北京这样不愁买家的一线城市,房产交易有望进一步升温。


  1221日,一年一度的中央经济工作会议在北京闭幕,会议敲定了2016年经济工作的五大任务之一,就是化解房地产库存。可见,房地产去库存已经成为政治任务,业内人士预计,2016年房地产调控仍以稳市场为主,宽松的购房政策有望持续加码


  信贷货币政策将更加灵活适度


  2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的红利年,多重利好的房贷政策为市场大幅增温。信贷市场经过多次降准降息,已经非常宽松了,不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在明年延续。


  为此,个人房产金融服务专业机构伟嘉安捷给出了自己的预测,伟嘉安捷指出,在近几年房地产市场大力加快消化库存的背景下,明年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松,因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。


  一是降息降准。业内人士预测即便明年不降息,利率也将会继续走低(利率打折)。如果经济形势依旧不容乐观,或有4-5次的降准。


  二是购房首付比例下调。首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。目前大多数农二代都计划在所工作的城市安营扎寨,手头又不富余,在首付30%的基础上再次下调,无疑能大大降低他们的买房门槛。房产专家丁祖昱认为,一些库存积压严重的三四线城市,首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招。而对于北京、深圳这样的一线城市,也可能出现20%的最低首付。


  同样,业内人士预计,虽然今年二套房首付降至4成,但对于部分刚改善客户仍存在着一定的换房压力。为了释放部分刚改善客户的需求,2016年二套房首付同样有望下调。像北京的二套房公积金贷款首付已经降至20%,为了刺激楼市,商业贷款也不排除跟进的可能。


  税费减轻购房税费压力 购房优惠多多


  2016年可能进一步放宽松的还有购房税费的改革,有望通过降低税费,促进二手房买卖更加活跃。


  伟业我爱我家副总裁胡景晖认为,2016年可能采取的刺激性政策,一是房贷利息抵扣个税。税改革方案在财政部内部已经完成,预计最快2016年上半年上报,下半年会选择部分方案实施。上述方案中,住房按揭贷款利息纳入个税抵扣,可能会率先启动;该项政策能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,短期内,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。


  二是,二手房交易税费。今年营业税“52”着实让二手房市场火了一把,预计2016年营业税、契税等房屋交易税费都有所调整。


  还有,其他的相关政策。如公积金贷款额度的提高、社会保障制度的完善、各城市执行土地供应的有供有限政策、政府收购商品房用作保障房等。


  利好政策下


  2016将成为买房机会年


  无论是限购有条件松绑,还是信贷与税费的降低,当前业内对于明年楼市政策走向的预测都是乐观积极的。2016年也有可能因为更多的刺激性政策出台,成为新的购房机会年。


  民建中央经济委员会副主任马光远29日就发表文章称,如果能在住房金融、税费减免等方面构建真正的制度体系,中国房地产有希望实现脱胎换骨的变化。相信明年为了完成去库存的任务,信贷政策,税收政策,财政补贴,住房金融等方面都会有一定的动作,20%的首付肯定会推出,各种短期的措施都意味着买房可以享受刺激的红利。在他看来,一线城市、重点城市以及未来人口流入的城市,肯定是买房的最佳时间窗口,至于投资其他城市的房地产,意义不大。为了居住买房,明年肯定也是好的时机。


  同时,虽然地价等因素导致房价可能仍会在高位,但决策部门仍在鼓励开发商降价。在21日闭幕的中央经济工作会议上就明确提出,要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。当然,这个降价更多的是指向库存严重的三四线城市。


  而对于北京来说,2016年可能仍会是量价齐涨的一年。


  胡景晖认为,金融货币政策稳健趋宽松化,直接利好短期楼市成交。另外,个人住房转让营业税“5年改2的要求,在直接利好二手房成交的同时,也刺激了改善型需求入市,间接提升了新房成交量。再加上二套房首付比例由七成降为四成,公积金贷款门槛降低等,都是促进明年楼市成交量持续上涨的原因。


  与此同时,土地价格的不断攀升和大量高价盘的入市,也将导致楼市“价涨”。不过即便如此,胡景晖仍认为,与房价上涨相对应的是楼市刺激政策大幅出台,房价上涨的幅度,很可能被优惠政策盖过,整体看2016年仍将是买房的机会年。


(引用于住在杭州网http://zzhz.zjol.com.cn/ )


多项利好政策房价普涨 2016年成买房机会年

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